マンション購入にかかる消費税とは？新築・中古の違いや賢い対策を解説

1. マンション購入時に「消費税」はかかる？まず基本を理解しよう

マンション購入時に消費税がかかるかどうかは、多くの人が疑問に思うポイントです。特に新築マンションと中古マンションでは課税の取り扱いが異なるため、事前にしっかりと理解しておくことが重要です。

消費税は何に課税されるのか

消費税は、商品やサービスの提供に対して課税される間接税です。日本では、消費税法に基づき、国内での取引に対して課税されます。マンション購入においては、以下のような取引が消費税の対象となります。

- 新築マンションの購入：建物部分に対して消費税が課税されます。

- 中古マンションの購入：売主が法人や事業者の場合、建物部分に消費税が課税されることがあります。

- 仲介手数料や登記費用：これらのサービスに対しても消費税が課税されます。

一方で、土地の購入に関しては消費税は課税されません。土地は消費税法上「非課税財産」とされており、取引金額に関わらず消費税はかからないのです。

個人間取引では消費税がかからない

個人間でのマンション売買（いわゆる「個人売主」）の場合、消費税は課税されません。これは、消費税法上、個人が営利目的で取引を行うことがないとされているためです。つまり、個人間の取引では、売主が消費税を納める義務がないため、購入者も消費税を支払う必要がないのです。

ただし、注意すべき点として、売主が法人であった場合や、個人であっても事業として不動産を販売している場合は、消費税が課税される可能性があります。契約前に売主の法人格や事業の有無を確認することが重要です。

2. 新築マンションを購入する場合の消費税

新築マンションを購入する際、消費税がどのように適用されるかを理解することは、総額費用の把握や資金計画において非常に重要です。特に、売主がデベロッパーや不動産会社である場合、課税対象となる建物部分の価格や契約書での明示事項を確認することが求められます。

デベロッパー・不動産会社が売主なら建物に課税

新築マンションの購入において、売主がデベロッパーや不動産会社などの法人である場合、建物部分に消費税が課税されます。これは、法人が営利目的で行う取引に対して消費税が課税されるためです。

消費税率は、契約日や引き渡し日によって適用される税率が異なるため、契約時に適用される税率を確認することが重要です。現在の消費税率は10%ですが、過去には8%だった時期もあり、税率の変更により支払う消費税額が異なる可能性があります。

価格表示の見方：「土地代＋建物代＋消費税」

新築マンションの価格表示は、通常「土地代＋建物代＋消費税」の構成となっています。消費税が課税されるのは建物代の部分のみであり、土地代には消費税はかかりません。たとえば、マンションの価格が土地代2,000万円、建物代3,000万円の場合、消費税は建物代3,000万円に対して課税されます。

価格表示を確認する際には、消費税が含まれているかどうかを明確に確認することが重要です。契約書や見積書において、消費税の取り扱いが明示されているかを確認し、不明点があれば担当者に確認することをおすすめします。

契約書でチェックすべき消費税の明示項目

新築マンションの購入契約書では、消費税に関する以下の項目を確認することが重要です：

• 消費税額の明示：建物代に対する消費税額が明確に記載されているか。
• 税率の適用：契約日や引き渡し日によって適用される消費税率が記載されているか。
• 税込価格の表示：表示価格が税込みか税抜きかが明確に記載されているか。
• 税抜価格と消費税額の内訳：税抜価格と消費税額の内訳が明示されているか。

これらの項目を確認することで、総額費用の把握や資金計画の立案に役立ちます。契約前に担当者と十分に確認し、不明点があれば質問することをおすすめします。

過去の税率変更（8％→10％）とその影響

日本では、消費税率が過去に8%から10%に引き上げられた経緯があります。税率の変更により、同じ金額の取引でも支払う消費税額が異なるため、契約時に適用される税率を確認することが重要です。

たとえば、建物代3,000万円の場合、消費税率が8%の場合は240万円、10%の場合は300万円となり、60万円の差額が生じます。税率の変更により、支払う消費税額が大きく変動するため、契約前に適用される税率を確認し、総額費用を把握することが重要です。

また、税率の変更に伴い、住宅ローン控除やすまい給付金などの優遇制度の適用条件が変更されることがあります。これらの制度の変更により、実質的な負担額が変動する可能性があるため、制度の適用条件や変更点を確認することをおすすめします。

3. 中古マンション購入時の消費税の有無

中古マンションの購入時に消費税がかかるかどうかは、売主の属性や取引形態によって異なります。新築マンションとは異なり、中古マンションでは消費税が課税されるケースとされないケースがあるため、事前に確認しておくことが重要です。

売主が「個人」の場合：消費税は非課税

中古マンションの売主が個人である場合、その取引は消費税法上「非課税取引」となります。これは、個人が営利目的で不動産を販売することがないとされているためです。したがって、個人間での中古マンションの売買においては、消費税は課税されません。

例えば、個人が所有する中古マンションを他の個人に売却する場合、売主が消費税を納める義務がないため、購入者も消費税を支払う必要がありません。これにより、購入者は消費税分の費用を抑えることができます。

売主が「法人・事業者」の場合：建物部分に消費税が課税される

一方、売主が法人や事業者である場合、その取引は消費税法上「課税取引」となります。法人や事業者が営利目的で不動産を販売する際には、消費税が課税されるため、購入者は建物部分に対して消費税を支払う必要があります。

例えば、不動産会社が所有する中古マンションを購入する場合、建物部分の価格に対して消費税が課税されます。土地部分には消費税はかかりませんが、建物部分には消費税が含まれるため、総額費用が増加する可能性があります。

リノベーション済み物件や買取再販物件：消費税が課税される可能性が高い

リノベーション済みの中古マンションや不動産会社が買取再販を目的として販売する中古マンションの場合、建物部分に消費税が課税される可能性が高くなります。これは、リノベーションや販売活動が事業として行われるため、消費税が課税対象となるからです。

このような物件を購入する際には、価格表示が税込みか税抜きかを確認し、消費税が含まれているかどうかを明確に把握することが重要です。契約書や見積書においても、消費税の取り扱いが明示されているかを確認しましょう。

仲介手数料やその他の費用にも消費税が課税される

中古マンションの購入に際しては、仲介手数料や登記費用、司法書士報酬などの費用が発生します。これらの費用にも消費税が課税されるため、総額費用を把握する際にはこれらの費用も考慮する必要があります。

例えば、仲介手数料は物件価格に応じて計算され、消費税が加算されます。物件価格が3,000万円の場合、仲介手数料は96万円となり、これに10%の消費税が加算されるため、支払う消費税額は9万6,000円となります。

また、登記費用や司法書士報酬にも消費税が課税されるため、これらの費用を含めた総額費用を事前に確認し、資金計画を立てることが重要です。

4. 売主・取引形態別に見る：消費税がかかる・かからないチェックリスト

マンション購入時の消費税は、売主の属性や取引形態によって異なります。新築・中古にかかわらず、総額費用を正確に把握するためには、課税対象か非課税かを見極めることが重要です。ここでは、売主や取引形態別に消費税のかかるケースとかからないケースを整理し、契約前に確認すべきポイントをチェックリストとしてまとめます。

【個人売主】非課税となるケース

個人が所有する中古マンションを売却する場合、通常は消費税がかかりません。これは個人間の取引が営利目的ではないと見なされるため、消費税法上「非課税取引」とされているからです。

例えば、相続で取得したマンションを個人が売却する場合、建物部分であっても消費税は課税されません。土地部分も非課税であるため、個人売主から購入する場合、消費税の負担を気にせず購入することができます。ただし、注意点として、個人であっても事業として不動産を販売している場合は課税対象になることがありますので、売主の販売目的を確認することが重要です。

【法人売主】建物部分に課税されるケース

法人や事業者が売主の場合、建物部分に消費税が課税されます。新築マンションはもちろん、中古マンションでも法人が所有する物件やリノベーション済み再販物件は課税対象となります。

例えば、不動産会社が中古マンションを購入してリフォーム後に販売する場合、建物部分には消費税が課税され、土地部分は非課税です。購入時の総額費用を正確に把握するためには、契約書や見積書で建物代に対する消費税が明記されているか確認することが重要です。

表示価格の「税込・税抜」に注意

マンション購入時には、表示価格が税込か税抜かで総額費用が変わります。価格表示が税抜表示の場合、建物代に対して消費税を加算する必要があります。一方、税込表示の場合は消費税が含まれているため、追加で支払う必要はありません。

契約前には、表示価格が税込か税抜かを必ず確認し、総額費用を正確に把握することが重要です。また、仲介手数料や登記費用などの追加費用も税込か税抜かで異なる場合があるため、総額計算の際には注意が必要です。

契約前に確認したい3つの書類（重要事項説明書・見積書・契約書）

消費税の取り扱いを正確に把握するためには、以下の3つの書類を契約前に確認することが重要です：

• 重要事項説明書：売主の属性や物件の状況、税金の課税対象について明示されているか。
• 見積書：建物代、土地代、消費税額の内訳が明確に記載されているか。
• 契約書：消費税額、適用税率、税込・税抜表示が明確に記載されているか。

これらの書類を確認することで、購入時の総額費用や税負担を正確に把握できます。不明点や疑問点がある場合は、契約前に必ず担当者に確認しましょう。特に法人売主やリノベーション再販物件の場合は、建物代に消費税が課税されることを前提に資金計画を立てることが大切です。

5. マンション購入でかかるその他の消費税対象費用

マンション購入時の費用は、物件価格だけでなく、仲介手数料や登記費用、リフォーム費用などさまざまな費用がかかります。これらの費用の中には消費税が課税されるものと、課税されないものがあります。購入時の総額を正確に把握するためには、消費税がかかる費用と非課税の費用を整理することが重要です。

仲介手数料にかかる消費税

不動産仲介会社を通じてマンションを購入する場合、仲介手数料が発生します。この仲介手数料には消費税が課税されます。仲介手数料は宅地建物取引業法に基づき、物件価格の最大3%+6万円（税抜）が目安とされています。

例えば、3,000万円のマンションを購入する場合、仲介手数料の上限は以下の通りです：

• 税抜：3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円
• 消費税（10%）：96万円 × 10% = 9万6,000円
• 総額：96万円 + 9万6,000円 = 105万6,000円

このように、仲介手数料にも消費税が加算されるため、総額費用を計算する際には必ず含める必要があります。

登記・司法書士報酬にかかる税金

マンション購入時には、所有権移転登記や抵当権設定登記などの手続きが必要で、司法書士に依頼することが一般的です。司法書士への報酬も消費税の課税対象となります。

例えば、登記手続きの司法書士報酬が10万円の場合、消費税10%を加算すると合計11万円となります。登記費用そのもの（登録免許税など）は税金として非課税ですが、司法書士への報酬や手数料には消費税がかかるため、区別して計算する必要があります。

引越し・リフォーム・火災保険料の消費税扱い

マンション購入後の生活に伴う費用も消費税の対象となる場合があります。引越し費用やリフォーム費用、火災保険料などは、サービスや物品の提供に対する課税対象となることが一般的です。

具体的には、リフォーム工事費用や新しい家具・家電の購入費用、引越し業者への支払いなどには消費税が加算されます。一方、火災保険料や固定資産税などの法定税金は非課税です。これらを事前に整理しておくことで、購入後のトータルコストを把握することができます。

トータルコストで見た消費税の影響

マンション購入にかかる費用の中で消費税が課税される項目は、建物代、仲介手数料、司法書士報酬、リフォーム費用、引越し費用などです。これらを合計すると、消費税の影響は物件価格だけでなく、購入後の生活にかかる総費用にまで及びます。

例えば、建物代3,000万円、仲介手数料96万円、司法書士報酬10万円、リフォーム費用200万円を合計すると、消費税10%分は以下の通りです：

• 建物代3,000万円 × 10% = 300万円
• 仲介手数料96万円 × 10% = 9万6,000円
• 司法書士報酬10万円 × 10% = 1万円
• リフォーム費用200万円 × 10% = 20万円

合計で消費税額は約330万7,000円となります。建物代以外の費用も含めると、総額費用に対する消費税の影響は無視できないことが分かります。購入前に消費税を含めたトータルコストを把握し、資金計画に反映させることが重要です。

6. 消費税率の変動と今後の住宅購入タイミング

マンション購入において、消費税率の変動は総額費用に大きな影響を与える要因となります。特に、新築マンションの購入時には、契約日や引き渡し日によって適用される税率が異なるため、購入タイミングを慎重に検討することが重要です。2025年10月現在の最新情報をもとに、消費税率の変動と住宅購入タイミングについて詳しく解説します。

過去の税率改定と住宅市場の動き

日本では、消費税率が過去に数回引き上げられています。特に、2019年10月の消費税率10%への引き上げは、住宅市場に大きな影響を与えました。消費税が8%から10%に引き上げられた際、多くの住宅購入者が駆け込み需要を見せ、契約が集中しました。これにより、引き渡し時期の調整や、税率適用のタイミングに関する混乱が生じました。

また、税率引き上げ前後では、住宅ローンの金利や各種優遇制度の内容も変動するため、購入タイミングを誤ると、総支払額に大きな差が生じる可能性があります。過去の税率改定時には、購入者が税率引き上げ前に契約を済ませることを優先し、引き渡し時期を後ろ倒しにするケースが多く見られました。

契約日・引き渡し日による税率適用の違い

マンション購入時の消費税率は、契約日と引き渡し日によって適用される税率が異なります。具体的には、以下のようなルールが適用されます：

• 契約日が税率引き上げ前（例：2019年9月30日以前）の場合：引き渡し日が税率引き上げ後であっても、契約日に適用される税率（例：8%）が適用されます。
• 契約日が税率引き上げ後（例：2019年10月1日以降）の場合：引き渡し日が税率引き上げ前であっても、契約日に適用される税率（例：10%）が適用されます。

このため、消費税率が引き上げられる前に契約を済ませることが、税負担を軽減するための一つの方法となります。ただし、引き渡し時期が遅れると、住宅ローンの金利やその他の条件が変動する可能性があるため、総合的な判断が求められます。

増税期に活用できる優遇制度（住宅ローン控除・すまい給付金など）

消費税率の引き上げに伴い、住宅購入者を支援するための優遇制度が設けられることがあります。代表的なものには、以下のような制度があります：

• 住宅ローン控除：住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、年末のローン残高に応じて所得税から一定額が控除される制度です。税率引き上げ前後で控除額や適用条件が変動することがあるため、最新の情報を確認することが重要です。
• すまい給付金：住宅購入者に対して、収入や家族構成に応じて給付される制度です。消費税率引き上げに伴い、給付額や対象者の条件が変更されることがあるため、最新の要件を確認することが求められます。

これらの制度は、消費税率引き上げ前に契約を済ませることで、より有利に活用できる場合があります。しかし、制度の内容や適用条件は変更されることがあるため、購入を検討する際には、最新の情報を専門家や公的機関から確認することが重要です。

今後の税制動向に備えるポイント

今後、消費税率の引き上げが予定されている場合、以下のようなポイントを押さえておくと、マンション購入時の税負担を軽減できる可能性があります：

• 契約タイミングの検討：消費税率引き上げ前に契約を済ませることで、税率引き上げ後の負担を軽減できます。契約日と引き渡し日による税率適用の違いを理解し、最適なタイミングを検討しましょう。
• 優遇制度の活用：住宅ローン控除やすまい給付金などの優遇制度を活用することで、税負担を軽減できます。制度の内容や適用条件は変更されることがあるため、最新の情報を確認しましょう。
• 専門家への相談：税制や住宅購入に関する専門家に相談することで、最適な購入タイミングや資金計画を立てることができます。税理士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談することを検討しましょう。

消費税率の変動は、マンション購入時の総額費用に大きな影響を与えるため、購入を検討する際には、税制動向を注視し、最適なタイミングでの契約を心がけることが重要です。

7. 消費税を踏まえたマンション購入の注意点と対策

マンション購入において、消費税は総額費用に大きな影響を与える要素の一つです。特に新築マンションの場合、建物部分に消費税が課税されるため、購入前にしっかりと確認しておくことが重要です。以下では、消費税を踏まえたマンション購入時の注意点と、賢い対策方法について詳しく解説します。

課税・非課税の判断を誤らないために

マンション購入時に消費税が課税されるかどうかは、売主の法人格や取引形態によって異なります。特に注意すべきポイントは以下の通りです：

• 売主が法人の場合：建物部分に消費税が課税されます。
• 売主が個人の場合：建物部分には消費税が課税されません。
• 土地部分：いずれの場合でも、土地部分には消費税は課税されません。

このため、売主が法人か個人かを確認することが、消費税の有無を判断する上での第一歩となります。契約前に売主の情報をしっかりと確認し、消費税の適用について疑問があれば、専門家に相談することをおすすめします。

総額表示の見方と比較のコツ

マンションの価格表示には、「税込価格」と「税抜価格」があります。消費税が課税される場合、税込価格と税抜価格の差額が建物部分の消費税額となります。例えば、税込価格が5,500万円、税抜価格が5,000万円の場合、消費税額は500万円となります。

価格比較を行う際には、税込価格と税抜価格の両方を確認し、消費税額を含めた総額で比較することが重要です。また、消費税率が変更された場合、税込価格と税抜価格の差額が変動するため、税率変更前後での価格比較も検討する価値があります。

ローン返済計画における消費税の考え方

マンション購入時に課税される消費税は、ローンの返済計画にも影響を与えます。消費税額が大きい場合、頭金として支払う金額が増加し、ローンの借入額が減少する可能性があります。これにより、月々の返済額や返済期間に変動が生じるため、消費税額を含めた総額での返済計画を立てることが重要です。

また、消費税率が変更された場合、ローンの返済額や返済期間に影響を与える可能性があるため、税率変更前後での返済計画の見直しも検討する価値があります。

購入前に確認しておきたい「費用総額シミュレーション」

マンション購入時には、消費税を含めた総額費用を把握することが重要です。多くの不動産会社では、購入前に「費用総額シミュレーション」を提供しており、これを活用することで、消費税を含めた総額費用や月々の返済額を事前に把握することができます。

シミュレーションでは、以下の項目を確認することをおすすめします：

• 建物部分の消費税額
• 土地部分の価格
• 諸費用（登記費用、仲介手数料など）
• ローンの借入額と返済計画

これらの情報をもとに、購入後の生活設計を具体的にイメージし、無理のない返済計画を立てることが重要です。

マンション購入における消費税は、総額費用に大きな影響を与える要素の一つです。購入前にしっかりと確認し、賢い対策を講じることで、後悔のない購入を実現しましょう。

8. まとめ：マンション購入では「建物・売主・取引形態」を見極める

マンション購入における消費税は、建物部分にかかる税金であり、売主の属性や取引形態によって課税の有無が変わります。新築マンション・中古マンション問わず、消費税の仕組みや適用条件を正確に理解することが、総額費用を把握し、賢く購入するための重要なポイントです。

新築と中古で異なる課税ルール

新築マンションでは、売主が法人や不動産会社である場合、建物部分に消費税が課税されます。土地部分は非課税です。これに対して、中古マンションでは、売主が個人の場合は建物部分も非課税となり、法人・事業者が売主の場合にのみ建物部分に消費税が課税されます。

このように、新築と中古では課税ルールが異なるため、購入前に物件の種類と売主の属性を確認することが必須です。特に中古マンションを購入する場合は、リノベーション済み物件や買取再販物件では法人が売主となるケースが多く、建物部分に消費税がかかることがあります。

法人売主なら建物部分に消費税、個人売主なら非課税

マンション購入時に消費税がかかるかどうかは、売主が法人か個人かで判断します。法人売主の場合、建物部分に10%の消費税が課税されますが、土地部分は非課税です。一方、個人売主の場合、建物部分も非課税となるため、消費税の負担は発生しません。

この判断は、購入前の価格比較や資金計画に大きく影響するため、必ず確認しておく必要があります。契約書や重要事項説明書に売主の属性が明記されているかも、確認のポイントです。

契約前の書類確認と税率適用タイミングを把握することが重要

消費税額を正確に把握するためには、契約前に以下の書類を確認することが重要です：

• 重要事項説明書：物件情報や売主の属性、消費税課税の有無を確認
• 見積書：建物部分の税抜価格や消費税額が明記されているか確認
• 契約書：税込価格・税抜価格の確認、契約日と引き渡し日による税率適用を確認

契約日や引き渡し日によって適用される税率が異なる場合があるため、総額費用を正確に把握するためにはこれらの書類をしっかり確認することが不可欠です。税率引き上げのタイミングを考慮して契約を行うことで、無駄な税負担を避けることができます。

トータルコストで損をしないための知識を持とう

マンション購入において、消費税は建物代だけでなく、仲介手数料、登記・司法書士報酬、リフォーム費用、引越し費用などにも影響します。購入前に総額シミュレーションを行い、消費税を含めた費用を正確に把握することが、無理のない資金計画を立てるために重要です。

消費税の仕組みを理解し、売主や物件の属性を把握した上で、契約書や見積書の内容を確認することで、後悔のないマンション購入を実現できます。新築・中古、法人・個人を見極め、トータルコストで賢く判断する知識を持つことが、賢い住宅購入の鍵となります。